Över hela västvärlden har boendekostnaderna stadigt ökat det senaste decenniet. Men under en ganska lång tid var Tyskland ett undantag. Ville man hitta en lägenhet gick det relativt enkelt och smärtfritt. Så är det inte riktigt längre. Fastighetspriser och hyror har stigit snabbt i alla storstadsregioner de senaste åren, vilket fört bostadsfrågan högt upp på den politiska agendan. För att dämpa den värsta prisutvecklingen införde den förra förbundsregeringen en ”hyresbroms”. Men den fungerade inte som tänkt. Kraven på att politiken ”måste göra något” har fortsatt med oförminskad styrka.

I Berlin har vreden varit synligast. På drygt tio år har genomsnittshyrorna i staden fördubblats. Även om ökningen skett från låga nivåer är övergången från ”Arm aber Sexy” till världsmetropol inte smärtfri. Särskilt inte för de människor som bott hela sina liv i staden. Innan coronapandemin bröt ut genomfördes massdemonstrationer mot ”giriga” fastighetsbolag och storkapitalet med jämna mellanrum. Eftersom försöken att bromsa hyreshöjningarna misslyckats var den logiska slutsatsen att politiken måste göra mer. Mycket mer.

”En tydligare illust­ration över hur hyresregleringar de facto innebär en subventionering av bättre bemedlade på fattigas bekostnad torde vara svår att finna.”

2019 beslutade därför stadens röd-röd-gröna styre, under ledning av borgmästare Michael Müller (SPD), att Berlin stegvis skulle fasa in ett hyrestak följande år. Nyheten möttes med jubel från vänsterhåll. Äntligen skulle marknadskrafterna tämjas och hyresprofitörerna sättas dit. Från och med 23 november 2020 och fem år framåt är det 2019 års hyresnivåer som gäller för drygt 80 procent av Berlins hyresbestånd. Förhoppningen är att staden ska hinna ”bygga ikapp” bostadsbristen samtidigt som marknaden kyls av.

Vinnarna är alla de tiotusentals kontraktsinnehavare som med denna planekonomiska logik tidigare betalat ett ”överpris” för sina lägenheter, men som nu kan se fram emot sänkta hyror. Allt är däremot inte frid och fröjd. De politiska partierna CDU, FDP och AfD tillsammans med olika fastighetsägare hävdar att hyrestaket saknar juridiskt stöd och frågan kommer att avgöras av författningsdomstolen i Karlsruhe senare i år.

Dubbla kontraktsskrivningar, där det ena har en lägre hyra och den andra en betydligt högre i det fall hyrestaket döms ut, är numera inte ett ovanligt fenomen. Hyresgäster uppmanas därför att lägga undan pengar.

Regleringen har gett andra direkta, för att inte säga förutsägbara, effekter. I stadens mest attraktiva och välmående områden (Friedrichshain, Wilmersdorf, Wannsee, Charlottenburg med flera) har hyrorna i en del fall sjunkit med 40 och ibland så mycket som 50 procent. Hushåll utan barn och med disponibla inkoms­ter på upp till 8 000 euro i månaden tackar särskilt för gåvan.

Mindre roligt är det för låginkomsttagare i den påvrare stadsdelen Mariendorf. Här har hyrorna sjunkit med knappt 0,3 procent (Berliner Zeitung 23/1 -21). En tydligare illustration av hur hyresregleringar de facto innebär en subventionering av bättre bemedlade på fattigas bekostnad torde vara svår att finna.

Sedan planerna på att frysa hyrorna presenterades har utbudet av äldre hyreslägenheter rasat med 59,1 procent samtidigt som efterfrågan ökat med 172 procent, enligt Tysklands största portal för fastighetsförmedling Immoscout24 (mätperiod september 2019–2020). För hyreslägenheter färdigställda 2014 och senare, som inte omfattas av taket, har utbudet däremot ökat med 6,7 procent. Intresset för att omvandla nya hyreslägenheter till ägarbostäder har för övrigt stigit med 30 procent bland fastighetsägare, enligt en undersökning av ekonomijournalisten Gabor Steingart (Morning Briefing 24/11 -20). Föga förvånande visar samma undersökning att viljan att investera i fastigheter överlag har minskat med över 70 procent.

Tillskyndare av hyrestaket menar att coronapandemin påverkat Berlins vikande hyresutbud. Det förklarar i så fall inte varför det totala utbudet av äldre hyreslägenheter i Hamburg, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Köln, München och Stuttgart ökat med 38,5 procent under motsvarande period.

Hur ser då politikerna på takets framtid?

Den 26 september går berlinarna till val. Michael Müllers efterträdare, familjeminister Franziska Giffey (SPD), vill inte att hyrestaket ska bli kvar efter femårsperioden. Risken är att investerare skräms bort annars. Müller har däremot lovprisat modellen och ser den som en förebild för hela Tyskland. Om han vill att den ska förlängas är dock oklart. Die Grünens Bettina Jarasch, som är med och styr staden, ser inte hyrestaket som en långsiktig lösning men vill inte heller uttala sig om när det ska bort.

Populärt

Det löser sig inte

New Public Management lär oss att misstro allt och alla. Men varför ska vid då sätta vår lit till dess modell?

Sharon Rider Tema 2021 2

Den revolutionära glöden är desto starkare hos Die Linke. För Klaus Lederer, även han en del av stadens ledartrojka, är hyrestaket heligt. Partiet är också drivande bakom förslaget att de facto expropriera ett av Berlins största fastighetsbolag (Deutsche Wohnen). Opinions­läget just nu tycks visa att en majoritet av berlinarna är nöjda med styret: 55,6 procent av väljarna skulle rösta ”rot-rot-grün” om det var val idag (Berliner Zeitung 25/1 -21).

Om hyrestaket inte döms ut är det tämligen enkelt att förutspå framtiden. Hur många Berlinbor med förmånliga kontrakt kommer att vara intresserade av att betala mera marknadsmässiga hyror efter fem år? Hur många av dessa tillhör i sin tur en röststark medel- eller övre medelklass? Regleringen har som genom ett trollslag skapat en hyresadel utan vars gunst det kan bli svårt att vinna val.

Utbudet av ”prisvärda” hyresrätter kommer att fortsätta att sjunka genom golvet och efterfrågan skjuta i höjden. Den med ett billigt kontrakt på en eftertraktad adress kommer inte att flytta i första taget. Handeln med svarta kontrakt kommer att frodas och köerna växa. Fler regleringar i syfte att kompensera för hyrestakets effekter lär införas. Mönstret känns igen.

Hyresnivåerna då? Det var ju faktiskt för att tygla dem som taket infördes. Visst har de sjunkit. Hela 5 procent hittills för det äldre hyresbeståndet. Men till vilket pris?