Sverige befinner sig i högkonjunktur, befolkningsökningen är stor och Riksbankens minusränta stimulerar ekonomin, men på ett avgörande område har läget förändrats: den historiskt stora diskrepansen mellan utbud och efterfrågan på bostadsmarknaden börjar märkas. Det har aldrig byggts så många dyra lägenheter i förhållande till hur köpsvag efterfrågan är. Den rekordstora och dyra nyproduktionen matchar inte alls befolkningsökningen bestående av nästan uteslutande flyktingar och anhöriga till dessa med begränsade möjligheter, att för överskådlig tid, av egen kraft hyra, än mindre köpa en bostad.

De nyanlända är generellt lågutbildade, har låg anställningsbarhet och svag köpkraft. Medianinkomsten 2015 för personer födda i Afrika låg efter fem till nio års vistelse i Sverige på 10 100 kronor i månaden och från Asien på 10 600 kronor i månaden, vilket kan jämföras med 26 200 kronor i månaden för personer födda i Sverige.

Den svenskfödda befolkningen – med jobb och höga inkomster – är i sammanhanget konstant, bor billigt utan fastighetsskatt i det gamla beståndet, betalar låga räntor och gör i den mån det finns lån ränteavdrag. Något större behov av att flytta finns inte, även om det självfallet alltid finns en viss rörlighet på bostadsmarknaden och köpare som vill bo i nybyggt. Därför färdigställdes det omkring 20 000 lägenheter per år under lång tid, inte 48 000 såsom 2017.

Den kraftiga ökningen, mer än en dubblering av byggandet, förklaras av både de låga räntorna och den goda konjunkturen, men drevs även fram politiskt som ett svar på flyktingvågen. Statliga SCB publicerade i maj 2015 en prognos som visade att befolkningen kommer att öka med en miljon invånare till och med 2025. Året efter bedömde Boverket att Sverige behöver 710 000 nya bostäder 2016–2025. Den dåvarande bostadsministern Mehmet Kaplan (MP) och hans efterträdare Peter Eriksson använde siffrorna flitigt och manade på kommuner och bostadsföretag att bygga mer. Byggbonus till kommuner, statligt stöd till nya hyresrätter med rimlig hyresnivå och stöd till svensk industriell bostadsbyggnation infördes, liksom deltagarna i Sverigeförhandlingen erbjöds ny infrastruktur om kommunerna kunde lova att det byggdes tillräckligt många bostäder. Statligt ägda Akademiska Hus gav löftet att bygga 11 000 studentbostäder fram till 2021 och ytterligare 10 000 mellan 2021 och 2026.

Det politiska målet att klara bostadsförsörjningen och ge rum åt de många nyanlända som snart skulle lämna förläggningarna överordnades andra mål. Prognoserna från Migrationsverket, SCB och Boverket om befolkningsökningen och bostadsbehovet blev centrala i den samhällspolitiska debatten. Ingen hänsyn togs till att kostnaderna för nyproduktionen skulle öka ytterligare om volymerna steg på en redan het marknad. Ingen ifrågasatte Boverkets beräkningar av bostadsbehovet, trots att nyanlända från utomeuropeiska länder sannolikt inte har samma behov i form av standard och yta som boende i Sverige. Det togs ingen hänsyn till de nyanländas betalningsförmåga att efterfråga en bostad. Det togs heller ingen omedelbar hänsyn till att regeringen i november 2015 gjorde en helomvändning i flyktingpolitiken. Migrationslagstiftningen ersattes successivt med en ny lagstiftning med syftet att kraftigt minska antalet asylsökande som tar sig till Sverige. Först i februari 2017 skrev Migrationsverket ned sin bedömning av antalet som beviljas uppehållstillstånd.

Det skulle byggas och det blev byggt. Det omfattande utbudet av nyproduktion går nu att skåda runt om i landet, men det har skett på en överhettad marknad till höga kostnader. När köparna märker att de nyproducerade bostadsrätterna är svårsålda drar de öronen åt sig. Bostadsutvecklarna tvingas att sänka priserna på nybyggda bostadsrätter, ge rabatter eller ombilda dem till hyresrätter. Marknadskorrektionen är på gång, men blir dramatisk först när räntorna stiger kraftigt. Där är vi ännu inte, men den amerikanska centralbanken Federal Reserves räntehöjningar till i dagsläget 2–2,25 procent och med fler på gång ger en vägledning om vart vi är på väg.

Det är här det utländska intresset kommer in. Internationella analyshus och banker följer världens länder i sin jakt på affärsmöjligheter, avkastning och riskreducering. Flera har varnat för att bostäderna i Sverige är övervärderade. Enligt brittiska Oxford Economics råder en övervärdering på 165 procent, vilket gör Sverige till en av de högst värderade marknaderna i världen tillsammans med Hongkong, Kanada, Nya Zealand och Australien.

För investerarna på de finansiella marknaderna finns det uppenbara obalanser i Sverige som måste korrigeras. De har Sverige under lupp och väntar på rätt tillfälle att utnyttja svagheterna. När den svenska bostadsmarknaden kraschar – priserna går ned markant och drar med sig resten av ekonomin i en negativ spiral – kommer svenska tillgångar att säljas, kronan att försvagas och ansenliga summor pengar att byta ägare. Det var vad som hände vid den förra krisen 1992–94.

Åter är sverige ett ”case”, ett land där det kommer att erbjudas spekulationsmöjligheter. Det finns några faktorer som gör ett krisscenario troligt:

• Riksbanken har målat in sig i ett hörn. Inflationsmålet på 2,0 procent skall nås till varje pris, även med minusränta mitt i brinnande högkonjunktur, med en dopad växelkurs i strid med eurosamarbetets intentioner och med tillgångspriser som har skenat. Den svenska penningpolitiken är det yttersta beviset på hur normtänkandet gått över styr. Den skapar de obalanser som senare skall fälla ekonomin. Med minusränta och svag växelkurs i dagsläget har Riksbanken få vapen att ta till i händelse av en kris. Stiger inflationen kan den till och med, om den följer sina modeller, tvingas höja räntan i ett läge med svagare konjunktur och förvärra krisen.
• Det politiska systemet är oförmöget att vidta åtgärder. När fastighetsskatten avskaffades behölls ränteavdraget, vilket gynnar fastighetsägare och stimulerar stort boende och låntagande. I sin iver att vinna den breda medelklassens gunst vågar de politiska partierna inte genomföra reformer för att få bostadsmarknaden att fungera bättre.
• Den stora flyktingvågen till Sverige stimulerade ekonomin kortsiktigt, men innebär kostnader som gör kraschen större när ekonomin vänder ned.
• Nyproduktionen av bostäder är på historiska rekordnivåer. När överskott uppstår brukar nyproduktionen rasa och dra med sig konjunkturen nedåt i en negativ spiral.

Den svenska kronan har försvagats från 8,80 till 10,30 per euro de senaste fem åren. Det kan förstås som att investerare saknar förtroende för Riksbanken och den förda penningpolitiken. Den framåtblickande valutamarknaden oroar sig redan nu för vad som ska ske när konjunkturen når sin topp och gradvis försvagas, för osäkerheten på bostadsmarknaden och hur kronan skall klara framtida stormar.

Populärt

Det löser sig inte

New Public Management lär oss att misstro allt och alla. Men varför ska vid då sätta vår lit till dess modell?

Sharon Rider Tema 2021 2

Bostads- och fastighetsägare har tjänat pengar på att bo eller äga fastigheter nästan varje dag under två decennier, men varje fest har ett slut. I boken Annorlunda nu går professorerna Carmen M Reinhart och Kenneth Rogoff igenom finanskriser under åtta århundraden. Varje gång har experter påstått att den rådande situationen har få likheter med tidigare kriser och att det är annorlunda nu, men författarna visar att de finansiella sammanbrotten, ofta med stark koppling till bostads- och fastighetsmarknaderna, återkommer med konsekvent frekvens, varaktighet och våldsamhet.

”Åtgärder mot skuldsättningen är en förutsättning för att vår penningpolitiska strategi ska lyckas.” Orden är riksbankschefen Stefan Ingves. Den hjälp han fått av politikerna är alltså främst att elda på en redan överhettad bygg- och bostadsmarknad som ökat skuldsättningen. Det är inte konstigt att Riksbanken är oroad. Men den största boven i dramat är myndigheten själv. Inget har påverkat bostadspriserna och skuldsättningen mer än den egna penningpolitiken.

Anders Olshov är chef för och grundare av tankesmedjan Intelligence Watch.